Kiến thức cho thuê · Hướng dẫn từng bước
Cách tính dòng tiền khi thuê lại căn hộ để cho thuê (2026)
Thuê một căn hộ 13 triệu, chia ba phòng cho thuê 7 triệu mỗi phòng, nhìn qua là chênh 8 triệu một tháng. Tính đủ chi phí, khấu hao và tháng trống, con số thật có thể chỉ còn 1–2 triệu. Bài này đi qua từng dòng tiền theo thứ tự tôi vẫn dùng trước khi ký hợp đồng thuê gốc.
Cách tính dòng tiền khi thuê lại căn hộ để cho thuê quyết định gần như toàn bộ thành bại của mô hình này. Thuê lại hấp dẫn vì không cần mua tài sản, nhưng chính vì vậy biên lợi nhuận nằm hoàn toàn ở phần chênh lệch giữa tiền bạn thu và tiền bạn trả. Phần chênh ấy mỏng hơn nhiều người nghĩ. Dưới đây là sáu bước tôi đi qua, kèm một ví dụ số giả định để bạn thay bằng số của mình.
Nội dung bài viết
- Ba điều kiện pháp lý trước khi bấm máy tính
- Bước 1: Vốn ban đầu thật sự là bao nhiêu
- Bước 2: Dòng tiền hằng tháng, tính đủ chi phí ẩn
- Bước 3: Điểm hòa vốn theo tỷ lệ lấp đầy
- Bước 4: Thời gian hoàn vốn so với thời hạn hợp đồng
- Bước 5: Thuế năm 2026
- Bước 6: Năm điều khoản giữ dòng tiền trong hợp đồng gốc
Ba điều kiện pháp lý trước khi bấm máy tính
Một bảng tính đẹp không có giá trị nếu chủ nhà có quyền lấy lại căn hộ giữa chừng. Trước khi tính, tôi kiểm ba điều:
- Chủ nhà đồng ý cho thuê lại, bằng văn bản. Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý. Với nhà ở, tự ý cho thuê lại là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng (điểm đ khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023).
- Mục đích sử dụng phù hợp nội quy tòa nhà. Cho thuê để ở dài hạn là phổ biến. Cho khách du lịch thuê ngắn ngày trong chung cư là vùng xám: Nghị định 339/2026 phạt 100–130 triệu đồng khi dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở; trường hợp lưu trú ngắn ngày có thuộc diện này không thì tôi chưa chắc.
- Quy mô. Thuê một vài căn để cho thuê lại thường chỉ cần kê khai thuế. Khi làm nhiều căn, ký hợp đồng thường xuyên, bạn nên tính đến đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp; ranh giới "quy mô nhỏ" trong Nghị định 96/2024 còn được diễn giải khác nhau.
Bước 1: Vốn ban đầu thật sự là bao nhiêu
Ví dụ dưới đây là giả định để minh hoạ: thuê nguyên căn hộ 3 phòng ngủ giá 13 triệu/tháng, cọc 2 tháng, trả tiền thuê 3 tháng một lần; bổ sung nội thất để cho thuê theo từng phòng, mỗi phòng 7 triệu/tháng.
| Khoản | Số tiền (giả định) | Có thu lại không? |
|---|---|---|
| Tiền cọc cho chủ nhà (2 tháng) | 26 triệu | Có, khi trả nhà đúng hợp đồng |
| Tiền thuê kỳ đầu (3 tháng) | 39 triệu | Không, nhưng được bù bằng doanh thu |
| Nội thất bổ sung, sửa nhẹ, khoá cửa phòng | 60 triệu | Không, phải khấu hao |
| Chụp ảnh, đăng tin, hoa hồng môi giới đợt đầu | 5 triệu | Không |
| Tổng tiền phải có sẵn | 130 triệu |
Hai khoản người mới hay quên: tháng đầu gần như không có doanh thu vì đang sửa và tìm khách, và tiền cọc của chủ nhà nằm im suốt thời hạn hợp đồng. Nếu bạn đang nhận tiền cọc của khách thuê phòng, đó là tiền của khách, phải hoàn lại, không phải vốn của bạn.
Bước 2: Dòng tiền hằng tháng, tính đủ chi phí ẩn
| Dòng | Cách tính | Mỗi tháng (giả định) |
|---|---|---|
| Doanh thu khi kín phòng | 3 phòng × 7 triệu | 21,0 triệu |
| Doanh thu thực tế | × tỷ lệ lấp đầy 90% | 18,9 triệu |
| Tiền thuê gốc | Trả chủ nhà | − 13,0 triệu |
| Chi phí vận hành | Internet, vệ sinh khu chung, sửa vặt, đăng tin, phí phát sinh | − 2,4 triệu |
| Dòng tiền trước khấu hao | 3,5 triệu | |
| Khấu hao nội thất | 60 triệu chia 36 tháng | − 1,67 triệu |
| Lãi thật | ≈ 1,83 triệu |
Chênh lệch "21 triệu thu, 13 triệu trả" là 8 triệu. Lãi thật còn chưa đến 2 triệu. Điện nước trong ví dụ coi như khách trả theo đồng hồ; nếu bạn bao điện nước, hãy thêm dòng đó.
Đừng hỏi "chênh bao nhiêu". Hãy hỏi "còn bao nhiêu sau khấu hao, ở tỷ lệ lấp đầy thấp nhất của khu này".
Bước 3: Điểm hòa vốn theo tỷ lệ lấp đầy
Điểm hòa vốn = (tiền thuê gốc + chi phí vận hành + khấu hao) ÷ doanh thu khi kín phòng = (13 + 2,4 + 1,67) ÷ 21 ≈ 81%. Nghĩa là trung bình cả năm, ba phòng phải có người ở hơn 81% thời gian thì bạn mới không lỗ.
| Tỷ lệ lấp đầy | Doanh thu | Trước khấu hao | Sau khấu hao |
|---|---|---|---|
| 100% | 21,0 triệu | +5,6 triệu | +3,93 triệu |
| 90% | 18,9 triệu | +3,5 triệu | +1,83 triệu |
| 80% | 16,8 triệu | +1,4 triệu | −0,27 triệu |
| 70% | 14,7 triệu | −0,7 triệu | −2,37 triệu |
Một phòng trống hai tháng trong năm đã kéo tỷ lệ lấp đầy chung xuống khoảng 94%. Hai phòng cùng trống hai tháng là còn khoảng 89%. Vì vậy trước khi thuê, tôi hỏi ít nhất ba người đang cho thuê cùng tòa hoặc cùng khu: phòng trống bao lâu thì có khách, mùa nào vắng.
Bước 4: Thời gian hoàn vốn so với thời hạn hợp đồng
Phần tiền không thu lại được gồm nội thất 60 triệu, khoảng một tháng thuê trống 13 triệu và 5 triệu chi khởi động, tổng 78 triệu. Với dòng tiền trước khấu hao 3,5 triệu/tháng, cần khoảng 22 tháng mới thu hồi xong.
- Hợp đồng gốc 12 tháng: gần như chắc lỗ, trừ khi chủ nhà gia hạn đúng giá cũ.
- Hợp đồng 24 tháng: hòa vốn sát nút, không có biên an toàn.
- Hợp đồng 36 tháng trở lên, giá cố định hoặc tăng có trần: mới đáng làm.
Quy tắc tôi tự đặt: thời hạn hợp đồng gốc ít nhất gấp 1,5 lần thời gian hoàn vốn. Ở ví dụ này là khoảng 33 tháng.
Bước 5: Thuế năm 2026
- Doanh thu không quá 1 tỷ đồng/năm: không nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải theo dõi và thông báo doanh thu (Nghị định 141/2026 sửa Nghị định 68/2026, áp dụng từ kỳ tính thuế 2026). Ví dụ trên có doanh thu khoảng 227 triệu/năm, nằm dưới ngưỡng.
- Từ 01/01/2026 bỏ thuế khoán và lệ phí môn bài với hộ, cá nhân kinh doanh; khai theo doanh thu thực tế.
- Khi vượt 1 tỷ: doanh thu cho thuê lại được tính như cho thuê tài sản hay dịch vụ, có được trừ tiền thuê phải trả chủ nhà hay không, tôi chưa chắc. Người làm nhiều căn nên hỏi cơ quan thuế quản lý bằng văn bản trước khi mở rộng.
Bước 6: Năm điều khoản giữ dòng tiền trong hợp đồng gốc
- Đồng ý cho thuê lại, ghi rõ hình thức (theo phòng, dài hạn) để tránh tranh cãi sau.
- Thời gian cải tạo không tính tiền thuê (thường xin nửa tháng đến hai tháng), kèm bản vẽ cải tạo chủ nhà đã duyệt.
- Giá cố định trong thời hạn đủ hoàn vốn; nếu tăng thì có trần, ví dụ không quá một tỷ lệ cố định mỗi năm.
- Quyền ưu tiên gia hạn và thời hạn báo trước khi không gia hạn.
- Trường hợp chủ bán nhà và hoàn trả nguyên trạng. Với nhà ở, khi đổi chủ, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn (khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023); vẫn nên ghi lại cho rõ. Ghi cụ thể nội thất nào bạn được mang đi, hạng mục nào phải trả lại như cũ.
Checklist trước khi ký thuê lại một căn hộ
- □ Có văn bản đồng ý cho thuê lại; đã đọc nội quy tòa nhà.
- □ Đã hỏi ít nhất ba người đang cho thuê cùng khu về giá phòng và thời gian trống.
- □ Tính vốn ban đầu gồm cọc, kỳ thuê đầu, nội thất, chi khởi động.
- □ Dòng tiền sau khấu hao vẫn dương ở tỷ lệ lấp đầy thấp nhất của khu.
- □ Điểm hòa vốn thấp hơn tỷ lệ lấp đầy thực tế ít nhất 10 điểm phần trăm.
- □ Thời hạn hợp đồng gốc ≥ 1,5 lần thời gian hoàn vốn, giá có trần.
- □ Biết mình đang ở dưới hay trên ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng/năm.
Các quy định trong bài là tình trạng đến tháng 11/2026. Mọi con số trong ví dụ là giả định để minh hoạ; hãy thay bằng giá thuê, giá phòng và chi phí thật của khu bạn định làm.
Video liên quan từ kênh Lại Thế Vũ – Dr Land
Nếu bạn thích nghe hơn đọc, các video dưới đây trên kênh YouTube của tôi bàn tiếp chủ đề này.
Mất Trắng Vì "Thỏa Thuận Miệng": 4 Điều Khoản Hợp Đồng BĐS Bắt Buộc Phải Có
0 Đồng Chốt Lời BĐS, Đại Gia Vài Chục Tỷ Chôn Vốn
Xem thêm video và đăng ký kênh YouTube Lại Thế Vũ – Dr Land →
Câu hỏi thường gặp
Thuê căn hộ rồi cho thuê lại có hợp pháp không?
Được, nếu bên cho thuê đồng ý. Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên thuê cho thuê lại khi được bên cho thuê đồng ý. Với nhà ở, nếu tự ý cho thuê lại thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng (điểm đ khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023). Vì vậy hãy ghi sự đồng ý này thành điều khoản trong hợp đồng thuê gốc.
Tỷ lệ lấp đầy bao nhiêu thì thuê lại mới có lãi?
Tuỳ chênh lệch giá. Hãy tính điểm hòa vốn = (tiền thuê gốc + chi phí vận hành + khấu hao nội thất) chia cho doanh thu khi kín phòng. Trong ví dụ giả định của bài, điểm hòa vốn khoảng 81%. Nếu khu vực bạn chọn thường chỉ lấp đầy 80–85%, mô hình đó quá mỏng.
Doanh thu cho thuê lại có phải nộp thuế không?
Từ kỳ tính thuế 2026, cá nhân có doanh thu không quá 1 tỷ đồng/năm không phải nộp thuế GTGT và TNCN (Nghị định 141/2026 sửa Nghị định 68/2026) nhưng vẫn phải thông báo doanh thu. Khi vượt 1 tỷ, doanh thu cho thuê lại được tính theo nhóm nào và có được trừ tiền thuê gốc hay không thì tôi chưa chắc; hãy hỏi cơ quan thuế bằng văn bản.
Có nên cho khách du lịch thuê ngắn ngày trong căn hộ chung cư thuê lại?
Thận trọng. Dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt 100–130 triệu đồng theo Nghị định 339/2026. Cho khách du lịch thuê ngắn ngày có bị coi là sai mục đích hay không thì chưa rõ, còn tuỳ nội quy tòa nhà và cách địa phương áp dụng. Hỏi ban quản lý và chủ nhà trước, và ghi vào hợp đồng.